Marché du sol agricole : Le marché du sol agricole pris en étau dans les régions en expansion urbaine

Contexte (projet de recherche terminé)

La réaffectation croissante des surfaces de production agricole en surfaces dévolues à l’urbanisation et aux transports concerne majoritairement des sols qui, jusqu’à présent, tombaient dans le champ d’application du droit foncier rural. Le marché foncier agricole joue un rôle essentiel, puisque le droit foncier rural a des répercussions sur l’efficacité des processus d’aménagement du territoire. Par conséquent, un marché foncier rural fonctionnant selon les règles de l’économie de marché est une condition majeure pour une utilisation coordonnée du sol. Si tel n’est pas le cas, les processus décisionnels pour réaffecter des surfaces et pour offrir des surfaces de compensation se déroulent alors selon le principe de moindre résistance, ce qui peut être contraire au but premier – à savoir l’utilisation durable du sol.

But

Le but de la présente étude est de mettre en lien la politique des marchés fonciers agricoles et les questions d’utilisation du sol et de réaffectation de surfaces exploitées par l’agriculture. Ce lien joue un rôle essentiel pour une utilisation durable de la ressource sol, lorsque l’on met en œuvre des instruments d’aménagement du territoire; il permet une plus grande marge de manœuvre en offrant des approches pour une meilleure coordination des lois touchant à l’aménagement du territoire (LDFR, LBFA et LAT).

Résultats

Contrairement à ce qui était attendu, il apparaît que les marchés fonciers agricoles des cantons d’Argovie, de Zurich et des Grisons fonctionnent relativement bien. Les surfaces agricoles utiles font pratiquement partout l’objet de transactions régulières, suivant à peu près le même schéma. Dans l’ensemble, ces transactions sont largement indépendantes des éléments économiques généraux tels qu’activité de construction intense ou taux élevé de surfaces d’habitation. Les facteurs d’influence pertinents sont bien davantage liés à l’agriculture, p.ex. la restructuration marquée de l’agriculture ou une exploitation intensive. Le marché foncier agricole semble ainsi relever de plus en plus du seul monde rural, ce qui était d’ailleurs le but du législateur avec la LDFR de 1991.

Les projets d’aménagement du territoire affectant la disponibilité des surfaces de production agricoles se réalisent de moins en moins (p.ex. classements en zones à bâtir), ou alors sont planifiés très à l’avance (p.ex. projets d’infrastructure de grande envergure, délimitation d’espaces réservés au cours d’eaux ou revitalisation de milieux aquatiques). Par conséquent, le marché foncier agricole est très peu touché, et aucun risque de blocage (de transactions) n’est à craindre. Toutefois, il ne s’agit pas en soi d’une garantie d’utilisation durable de la ressource sol. Les modifications d’utilisation du sol qui en résultent sont bien davantage la conséquence des planifications et processus techniques et procéduraux, ainsi que de la disponibilité « fortuite » de parcelles pour la compensation des surfaces.

Implication pour la recherche

Dans le cadre de la présente étude, on a pu constater en intégrant les acteurs principaux de la législation et de la pratique que les points conflictuels entre zone urbanisée et zone non urbanisée, ainsi que (et surtout) au sein des zones agricoles, n’avaient pas été abordés dans un dialogue coordonné et constructif. Il demeure donc nécessaire de mener des recherches, d’abord pour mieux comprendre quels sont les véritables problèmes, et ensuite pour formuler des recommandations quant à la manière la plus efficace d’aborder ces problèmes.

Implication pour la pratique

S’il a été constaté, d’une manière générale, que les marchés fonciers agricoles sont fluides, et même si les rapports de cause à effet paraissent faibles, on remarque dans les communes dotées d’un haut potentiel économique que le mode de fonctionnement de ces marchés est partiellement entravé. Cette observation a son importance, et laisse entrevoir que la mise en place de nouvelles infrastructures de production et de nouvelles transformations de bâtiments qui ne sont plus utilisés à des fins agricoles risque de connaître une évolution regrettable. Des solutions possibles pour éviter les développements dysfonctionnels font aujourd’hui l’objet d’intenses discussions, mais rien n’est encore au point. Une piste envisageable serait de gérer de manière plus conséquente les autorisations de « construction hors zone à bâtir », ainsi que l’obligation de rétablir l’état antérieur des constructions qui est fixée dans la loi sur l’aménagement du territoire (art. 16b LAT).

De l’avis des experts mis à contribution, une utilisation durable du sol est possible si l’on adopte des approches globales de développement potentiel du territoire, qui doivent être élaborées au cours de processus participatifs et en intégrant tous les intérêts en jeu, particulièrement ceux de l’agriculture. Les bases correspondantes figurent de fait dans la planification directrice (p.ex. au stade de « pré-orientation »). Les procédés d’élaboration de concepts globaux et de mise à disposition des bases nécessaires pour la planification directrice sont en cours de développement (p. ex. planification agricole).

Titre original

Les marchés du sol agricole pris en étau dans les régions à expansion urbaine : moteurs, défis et opportunités politiques

Responsables du projet

• Gianluca Giuliani, Flury & Giuliani GmbH
• Christian Flury, Flury & Giuliani GmbH